Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı bir imza ilə bitmir. Proses bir neçə mərhələdən ibarətdir və hər birində tərəflərin hüquq və riskləri fərqlidir. Aşağıdakı ardıcıllıq tipik əməliyyatı əks etdirir.
Mərhələ 1. İlkin razılaşma və beh
Tərəflər qiymət və şərtlər üzrə razılaşandan sonra alıcı çox vaxt beh verir. Mülki Məcəlləyə görə beh yazılı formada rəsmiləşdirilməlidir. Sənəddə olmalıdır:
- tərəflərin şəxsiyyət məlumatları;
- əmlakın ünvanı və reyestr nömrəsi;
- tam satış qiyməti və behin məbləği;
- əsas müqavilənin bağlanacağı son tarix;
- tərəflərdən biri imtina etdikdə nəticələr.
Beh və avans fərqi: müqavilə alıcının təqsiri ilə bağlanmasa, beh satıcıda qalır; satıcının təqsiri ilə bağlanmasa, satıcı behi ikiqat qaytarır. Avans isə ödənişin bir hissəsidir və əqd baş tutmasa, qaytarılır. Sənəddə hansı anlayışın işləndiyi nəticəni dəyişir.
Mərhələ 2. Sənədlərin toplanması
Satıcı tərəfindən adətən təqdim edilir:
- daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış;
- şəxsiyyət vəsiqəsi (nümayəndə üçün — notarial etibarnamə);
- ər-arvadın notarial razılığı (nikahdadırsa);
- azyaşlının payı varsa — qəyyumluq orqanının icazəsi;
- kommunal xidmətlər üzrə borcsuzluq arayışları (müqavilədə öhdəlik kimi də yazıla bilər).
Mərhələ 3. Notariat təsdiqi
Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi notarial qaydada təsdiqlənir. Notarius:
- tərəflərin şəxsiyyətini və fəaliyyət qabiliyyətini yoxlayır;
- reyestr üzrə mülkiyyət hüququnu və yüklülükləri yoxlayır;
- müqavilənin mətnini tərəflərə izah edir;
- dövlət rüsumu və qanunla nəzərdə tutulan vergilərin ödənilməsini təmin edir;
- müqaviləni təsdiq edir və qeydiyyat üçün sənədləri reyestr orqanına göndərir.
Ətraflı: Notariat proseduru addım-addım.
Mərhələ 4. Ödəniş
Ən təhlükəsiz variant bank vasitəsilə ödənişdir. Müqavilədə qiymətin tam məbləği, ödəniş üsulu və tarixi göstərilməlidir. Müqavilədə real qiymətdən aşağı məbləğ yazmaq alıcı üçün risklidir: mübahisə yarandıqda qaytarıla biləcək məbləğ müqavilədəki rəqəmlə məhdudlaşa bilər.
Mərhələ 5. Dövlət qeydiyyatı
Alıcının mülkiyyət hüququ müqavilənin imzalandığı anda deyil, reyestrdə qeydiyyata alındığı andan yaranır. Qeydiyyatdan sonra alıcının adına yeni çıxarış verilir. Çıxarışı alana qədər əqdi tam bitmiş saymayın.
Mərhələ 6. Təhvil-qəbul
- Açarların, sayğac göstəricilərinin və əmlakın vəziyyətinin qeyd olunduğu təhvil-qəbul aktı tərtib edin.
- Satıcının və ailə üzvlərinin yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan çıxmasını yoxlayın.
- Kommunal abunəçi müqavilələrini öz adınıza keçirin.
Tez-tez edilən səhvlər
- Beh şifahi razılaşma ilə verilir — sübut etmək çətinləşir.
- Satıcının ər-arvadı və ya digər mülkiyyətçilər prosesdən kənarda qalır.
- Qiymətin bir hissəsi «qeyri-rəsmi» ödənilir.
- Təhvil tarixi və qeydiyyatdan çıxma öhdəliyi yazılmır.