Tikinti və yeni tikililər

İcra xülasəsi. Yeni tikilidə əsas sual “bina tikilibmi?” deyil, “tikintinin hüquqi zənciri tamamlanıbmı?” olmalıdır: torpaq hüququ → tikinti rejimi → layihə → tikintiyə icazə və ya məlumatlandırma → tikintinin faktiki tamamlanması → istismara icazə → obyektin və mənzilin reyestr qeydiyyatı. Bu zəncirin bir halqasının olmaması mənzilin çıxarışının verilməsinə, ipotekaya yararlılığına və gələcək satışına birbaşa təsir edə bilər.

Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 75-ci maddəsi tikintiyə icazənin ümumi rejimini müəyyən edir. Müəyyən tikililər isə Məcəllənin məlumatlandırma icraatı qaydalarına tabedir. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin rəsmi FAQ-sına görə sifarişçi tikintiyə başlamazdan əvvəl ərazinin tikinti parametrləri — sıxlıq, hündürlük və digər planlaşdırma tələbləri — barədə sorğu verə və bu sorğuya 10 gün ərzində əsaslandırılmış cavab ala bilər.

Yeni tikili alıcısı aşağıdakı sənədləri developer-dən tələb etməlidir:

Sənəd Nəyi sübut edir?

Torpaq üzərində hüquq sənədi Developer/sifarişçinin torpaqla hüquqi əlaqəsi

Tikintiyə icazə Tikinti fəaliyyətinin qanuni başlanğıcı

Təsdiq edilmiş layihə məlumatı Mərtəbə, təyinat və plan

Tikintilərin Dövlət Reyestri məlumatı Layihənin dövlət sistemində izi

İstismara icazə Binanın hüquqi istismar mərhələsinə keçməsi

MTK/developer sənədi Konkret mənzilin alıcıya aid edilməsi

Payın tam ödənilməsi sənədi MTK modelində maliyyə öhdəliyinin tamamlanması

Mənzil üzrə çıxarış Ən güclü fərdi mülkiyyət sübutu

2013-cü il 1 yanvardan sonra tikilmiş və tikintiyə icazə tələb edilən obyektlərdə ilkin qeydiyyat üçün torpaq hüququ, tikintiyə icazə, layihənin memarlıq-planlaşdırma bölməsi və istismara icazə kimi sənədlər tələb olunur.

Burada yeni tikili alıcısı üçün 2026-cı ilin ən əhəmiyyətli hüquqi mövqelərindən biri Konstitusiya Məhkəməsinin 12 may 2026-cı il qərarıdır. Məhkəmə ilkin müqavilənin gələcəkdə əsas müqavilə bağlamaq öhdəliyi yaratdığını, lakin ilkin müqavilənin özünün əmlak hüququ yaratmadığını və mövcud/gələcək əşyanı avtomatik yükləmədiyini vurğulayıb. Başqa sözlə, “mən developer-lə ilkin müqavilə imzalamışam, deməli mənzil artıq hüquqi baxımdan mənimdir” yanaşması düzgün deyil.

Bu xüsusilə tikinti mərhələsində olan layihələr üçün kritikdir. Alıcı yalnız müqaviləni deyil, konkret mənzilin başqa şəxsə satılması riskinin necə məhdudlaşdırıldığını, ödənişin hansı hüquqi təminatla qorunduğunu və gələcək əsas müqavilənin bağlanması şərtlərini də yoxlamalıdır. Konstitusiya Məhkəməsi ilkin müqavilədə gələcək müqavilənin predmetinin və əsas şərtlərinin müəyyən edilə bilməsini tələb edən Mülki Məcəllənin 402.3-cü maddəsinə də xüsusi diqqət yetirir.

Developer zəmanəti. “Bütün yeni tikililərə avtomatik 5 il developer zəmanəti verilir” kimi universal ifadə bu araşdırmada yoxlanılmış cari rəsmi mənbələr əsasında ümumi qayda kimi təqdim edilməməlidir. Keyfiyyət, qüsur, podrat, satış və istehlakçı hüquqları üzrə qanuni müdafiə vasitələri mövcuddur, lakin konkret zəmanət müddəti müqavilənin növündən və münasibətin hüquqi kvalifikasiyasından asılı ola bilər. Buna görə alıcı müqaviləyə ayrıca:

konstruktiv qüsur;

hidroizolyasiya;

mühəndis-kommunikasiya sistemləri;

ümumi sahələrin tamamlanması;

qüsurun aradan qaldırılması müddəti;

developer-in məsuliyyət müddəti

barədə aydın zəmanət şərtləri daxil etdirməlidir. Müqavilə azadlığı belə əlavə təminatların müəyyən edilməsinə imkan verir.

İcazə

Məlumatlandırma

Torpaq hüququ

Layihə və şəhərsalma uyğunluğu

Tikinti rejimi

Tikintiyə icazə

Məlumatlandırma icraatı

Tikinti

İstismara icazə / tələb olunan tamamlanma proseduru

Bina üzrə hüquqi qeydiyyat

Mənzil üzrə fərdi hüquqmüəyyənedici sənəd

Elektron çıxarış

Show code

Yeni tikili risk cədvəli

Risk Nəticə Tövsiyə

Torpaq başqa şəxsin adındadır Layihə hüquqi riskli ola bilər Torpaq sənədini yoxla

Tikintiyə icazə yoxdur Qeydiyyat problemi Rəsmi icazəni yoxla

İstismara icazə yoxdur Çıxarış gecikə bilər Satışdan əvvəl statusu dəqiqləşdir

Yalnız ilkin müqavilə var Mülkiyyət yaranmayıb Hüquqi təminat mexanizmi tələb et

Mənzil nömrəsi/planda uyğunsuzluq İkiqat satış və qeydiyyat riski Layihə planını müqaviləyə əlavə et

Müddət qeyri-müəyyəndir Təhvil gecikir Son tarix + məsuliyyət şərti

Nümunə — developer müqaviləsinə əlavə şərt

text

Copy

DEVELOPERİN TƏHVİL VƏ SƏNƏDLƏŞMƏ ÖHDƏLİYİ

Developer öhdəsinə götürür ki:

1. Mənzil № [...], mərtəbə [...], layihə sahəsi [...] m²-dir.

2. Mənzil müqaviləyə əlavə edilmiş plan üzrə təhvil veriləcək.

3. Tikintinin qanuni icazə sənədləri alıcıya tanış olmaq üçün təqdim edilir.

4. Binanın istismara verilməsi və fərdi qeydiyyat üçün developerdən

asılı sənədlər ən geci [...] tarixədək təmin ediləcək.

5. Mənzilin üçüncü şəxsə təkrar satılmasına/yüklənməsinə yol verilməyəcək.

6. Gecikməyə görə [...] qaydasında məsuliyyət tətbiq edilir.

7. Aşkar edilmiş qüsurlar barədə akt təqdim edildikdən sonra

[...] gün ərzində aradan qaldırılır.