Torpaq münasibətləri

İcra xülasəsi. Torpağın “sənədi var” olması onun istənilən məqsədlə istifadə edilə bilməsi demək deyil. Torpaq əməliyyatında üç ayrı sual cavablandırılmalıdır: kim mülkiyyətçidir, torpaq hansı kateqoriyaya/təyinata daxildir və alıcı hansı hüququ əldə edir? Torpaq Məcəlləsi torpaqları hüquqi rejimlərinə görə kateqoriyalara bölür və mülkiyyət, istifadə və icarə hüquqlarını fərqləndirir.

Torpaq Məcəlləsinin sisteminə görə əsas kateqoriyalar kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar; yaşayış məntəqələrinin torpaqları; sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər xüsusi təyinatlı torpaqlar; xüsusi qorunan ərazilər; meşə fondu; su fondu və ehtiyat fondu torpaqlarıdır. Torpağın kateqoriyası onun hüquqi istifadə imkanlarını müəyyən edən fundamental göstəricidir.

Məsələn, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpağın alınması avtomatik olaraq həmin sahədə yaşayış kompleksi tikmək hüququ vermir. Tikinti üçün torpağın məqsədli təyinatı və şəhərsalma sənədləri uyğun olmalıdır. Torpaq Məcəlləsi tikinti ilə bağlı müraciətləri Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin rejimi ilə əlaqələndirir.

Torpaq hüququ üç əsas formada görülür:

Hüquq Mahiyyət

Mülkiyyət Sahiblik, istifadə və qanuni sərəncam səlahiyyəti

İstifadə Mülkiyyət keçmədən qanuni istifadə hüququ

İcarə Müqavilə əsasında müddətli/ödənişli istifadə

Əcnəbilər, vətəndaşlığı olmayan şəxslər, xarici hüquqi şəxslər və xarici dövlətlər üçün torpaq münasibətləri xüsusi məhdudiyyətlərə tabedir; Torpaq Məcəlləsinin cari rejimində onların torpaq əldə etməsi mülkiyyət deyil, əsasən icarə hüququ çərçivəsində nəzərdə tutulur. Buna görə xarici investor üçün “binanı almaq” və “binanın altındakı torpağa mülkiyyət əldə etmək” eyni hüquqi nəticə deyil.

11 aydan artıq torpaq icarəsi kimi daşınmaz əmlak üzrə uzunmüddətli icarə hüquqları da dövlət qeydiyyatı rejiminə düşür.

Dövlət və bələdiyyə torpaqlarının satılması və ya icarəyə verilməsi xüsusi prosedurlara, o cümlədən qanunda nəzərdə tutulan hallarda hərrac və müsabiqələrə tabedir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin rəsmi izahına görə torpaq hərracı və ya müsabiqəsinin qalibi ilə bələdiyyə torpağında müvafiq bələdiyyə, dövlət torpağında isə aidiyyəti dövlət qurumu arasında 20 gündən gec olmayaraq müqavilə bağlanır.

Torpaq alıcısının sənəd paketi

Yoxlanmalı Praktik sual

Çıxarış Torpaq kimin adınadır?

Plan-ölçü Sərhədlər faktiki vəziyyətə uyğundur?

Kateqoriya Kənd təsərrüfatı, yaşayış və s.?

Məqsədli təyinat Alıcının planlaşdırdığı istifadəyə uyğundur?

Yüklülük İpoteka, servitut, həbs varmı?

Giriş Torpağın ümumi yola hüquqi çıxışı varmı?

Kommunikasiya Elektrik, qaz, su hüquqi olaraq mümkündürmü?

Tikinti imkanı Şəhərsalma parametrləri nədir?

Sərhəd mübahisəsi Qonşu ilə üst-üstə düşmə varmı?

Torpaq alqı-satqısı da daşınmaz əmlaka sərəncam olduğuna görə notariat və dövlət qeydiyyatı rejiminə tabedir.

Ən təhlükəli praktik model “bələdiyyə kağızı var, deməli torpaq mənimdir” yanaşmasıdır. Hüquqmüəyyənedici ilkin sənəd ilə dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış mülkiyyət hüququ bir-birindən fərqləndirilməlidir. Alıcı elektron çıxarışın mövcudluğunu və torpaq sərhədlərinin kadastr məlumatları ilə uyğunluğunu yoxlamalıdır.

Torpaq əməliyyatı axını

Ərazi seçilir

Çıxarış və kadastr planı

Kateqoriya və məqsədli təyinat

Sərhəd və giriş yolu yoxlanır

Yüklülüklər yoxlanır

Tikinti planlaşdırılırsa şəhərsalma uyğunluğu

Notarial müqavilə

Dövlət qeydiyyatı

Yeni elektron çıxarış

Show code

Nümunə — torpaq due-diligence sorğusu

text

Copy

TORPAQ SAHƏSİ ÜZRƏ YOXLAMA SİYAHISI

Ünvan / koordinatlar: [...]

Sahə: [...]

Reyestr nömrəsi: [...]

Mülkiyyətçi: [...]

Torpaq kateqoriyası: [...]

Məqsədli təyinat: [...]

Kadastr sərhədləri: [...]

Servitut: var / yoxdur

İpoteka/həbs: var / yoxdur

Ümumi yola çıxış: [...]

Tikinti parametrləri barədə rəsmi məlumat: [...]

Kommunikasiya imkanları: [...]

Qeyd:

Faktiki istifadə ilə reyestr/kadastr məlumatları arasında

uyğunsuzluq aşkar edilərsə alqı-satqı bağlanmadan əvvəl

aradan qaldırılması tələb olunur.