İpoteka və kreditləşmə

İcra xülasəsi. İpoteka mənzilin banka “keçməsi” deyil; borc öhdəliyinin daşınmaz əmlakla təmin edilməsidir. Borcalan əmlakın mülkiyyətçisi olaraq qalır, lakin ipoteka hüququ dövlət reyestrində yüklülük kimi qeydiyyata alınır. Öhdəlik icra edilməzsə, qanunla müəyyən edilən prosedurla ipoteka predmetinə tutma yönəldilə bilər. Əsas normativ akt “İpoteka haqqında” Qanundur.

İpoteka hüququnun effektivliyi onun qeydiyyatı ilə bağlıdır. Əmlakın reyestr məlumatında ipoteka yüklülüyü görünür və sonrakı alıcı üçün də hüquqi risk yaradır. Buna görə “satıcı bank kreditini özü bağlayacaq” vədi bankın və reyestrin iştirakı olmadan təhlükəsiz mexanizm deyil.

İpoteka üzrə borc icra edilmədikdə “İpoteka haqqında” Qanunun 33-cü və sonrakı maddələri tutmanın yönəldilməsi mexanizmini tənzimləyir. Qanunda məhkəmədənkənar realizasiya yalnız xüsusi hüquqi əsaslar olduqda mümkündür; məsələn, bunun müqavilədə nəzərdə tutulması və qanunun tələb etdiyi digər formal şərtlərin olması. Əks halda məhkəmə yolu əhəmiyyət kəsb edir.

Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun dövlət ipoteka proqramını adi kommersiya bank kreditindən fərqləndirmək vacibdir. Fondun cari qaydalarına əsasən adi ipoteka üzrə maksimum kredit 150 000 manat, güzəştli ipoteka üzrə 100 000 manatdır; maksimal müddət müvafiq olaraq 25 və 30 il, minimal ilkin ödəniş isə 15% və 10%-dir. Fondun göstərdiyi maksimal illik faizlər zəmanətsiz adi ipotekada 8%, güzəştlidə 4%, zəmanətli kreditlərdə isə müvafiq olaraq 7% və 3,7%-dir. Bu rəqəmlər Fond xətti üçündür, bazardakı bütün bank kreditlərinə şamil edilən universal qanuni faiz həddi deyil.

Fond ipotekası Adi Güzəştli

Maksimum kredit 150 000 AZN 100 000 AZN

Maksimum müddət 25 il 30 il

Minimum ilkin ödəniş 15% 10%

Maks. illik faiz, zəmanətsiz 8% 4%

Maks. illik faiz, zəmanətli 7% 3,7%

Fondun cari meyarları mənzilin dövlət qeydiyyatında olmasını, müstəqil qiymətləndirməni, ipotekanın qeydiyyatını, əmlak və həyat sığortasını, kredit qabiliyyətinin qiymətləndirilməsini və digər maliyyə meyarlarını nəzərdə tutur. Aylıq ödənişlə gəlir nisbətinə və ailənin yaşayış minimumuna dair ayrıca meyarlar da tətbiq edilir.

Kommersiya bankları isə kredit risk siyasətlərinə görə daha sərt gəlir, iş stajı, yaş, ilkin ödəniş, kredit tarixçəsi və əmlakın likvidliyi şərtləri tətbiq edə bilərlər. Bunları qanunun universal tələbi kimi deyil, konkret bankın kredit siyasəti kimi təqdim etmək lazımdır.

İpotekalı mənzil alarkən təhlükəsiz model

Satıcı mənzilin ipotekalı olduğunu bildirir

Reyestr və bank məlumatı yoxlanır

Qalıq borc müəyyən edilir

Bankla razılaşdırılmış satış sxemi

Borcun bağlanması / bank razılığı

İpotekanın xitamı və ya yeni borcalana strukturlaşdırma

Notarial alqı-satqı

Reyestr qeydiyyatı

Show code

İpoteka saxlayanın razılığı məsələsində Konstitusiya Məhkəməsi 1 iyul 2022-ci il qərarında mühüm mövqe formalaşdırıb: ipoteka saxlayanın predmet üzərində sərəncama razılıq verməməsi hüquqi baxımdan əsaslandırılmalı, ipoteka qoyan isə belə imtinanı məhkəmədə mübahisələndirə bilməlidir.

İpoteka predmetinin məcburi satışında ilkin satış qiyməti də mühüm mübahisə mənbəyidir. Ali Məhkəmə 6 avqust 2020-ci ildə bu məsələ üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyini təmin edən qərar qəbul edib və qiymətin müəyyənləşdirilməsi yanaşmasını dəqiqləşdirib.

Notariat xərci. ASAN xidmətin ipoteka müqaviləsinin təsdiqi üzrə tarifində müqavilə məbləğindən asılı olaraq 2 000 manatadək ipotekada 6 manat dövlət rüsumu + 0,90 manat xidmət haqqı; 2 000–5 000 manat intervalında 25 + 3,75 manat; 5 000 manatdan yuxarı olduqda 40 + 6 manat göstərilir. Qiymətləndirmə, bank komissiyası və sığorta bu dövlət/notariat tarifinə daxil deyil.

Borcalan check-listi: effektiv illik faiz dərəcəsi, aylıq ödəniş, gecikmə faizləri, vaxtından əvvəl ödəmə, sığorta, qiymətləndirmə, notariat, qeydiyyat, zamin/borcalanların statusu, defolt müddəti və tutmanın yönəldilməsi şərtləri ayrıca oxunmalıdır.

Nümunə — ipoteka müqaviləsi üçün yoxlama əlavəsi

text

Copy

İPOTEKA ÜZRƏ ƏSAS KOMMERSİYA ŞƏRTLƏRİ

Əsas borc: [...] AZN

Müddət: [...]

Nominal faiz: [...] %

Effektiv faiz: [...] %

Aylıq ödəniş: [...]

İlkin ödəniş: [...]

İpoteka predmeti: [...]

Qiymətləndirilmiş dəyər: [...]

Sığorta: [...]

Gecikmə halında əlavə ödənişlər: [...]

Vaxtından əvvəl ödəniş şərti: [...]

Tutmanın yönəldilməsi əsasları: [...]

İpoteka qeydiyyatı: [...]