Kirayə münasibətləri

İcra xülasəsi. Kirayə münasibətlərində ən çox edilən hüquqi səhv “müqavilə yazmağa ehtiyac yoxdur” yanaşmasıdır. Azərbaycan Mülki Məcəlləsi əmlak kirayəsi və icarə münasibətlərini ayrıca müqavilə institutları kimi tənzimləyir. Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsində icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsi kimi müəyyən edilir və icarəçinin əmlakdan istifadə etməsi müqabilində icarə haqqı ödəməsi nəzərdə tutulur.

Yaşayış mənzili üzrə müqavilədə minimum olaraq tərəflər, əmlak, aylıq haqq, ödəniş tarixi, kommunal ödənişlər, depozit, təmir, subkirayə, müqavilənin müddəti, xitam mexanizmi və əmlakın qaytarılması vəziyyəti göstərilməlidir. Müqavilə azadlığı prinsipi tərəflərə qanunun imperativ tələblərinə zidd olmayan əlavə şərtləri müəyyən etməyə imkan verir.

Daşınmaz əmlak üzərində 11 aydan çox müddətə icarə və ya istifadə hüququ “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsi əsasında dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Bu, xüsusilə uzunmüddətli kommersiya icarələrində kritikdir.

ASAN xidmət yaşayış sahəsinin kirayəyə verilməsi müqaviləsinin notarial təsdiqi üçün mülkiyyət sənədi, mülkiyyətçi nikahdadırsa nikah sənədi və zəruri halda həyat yoldaşının razılığı, habelə qeydiyyatda olan yetkin ailə üzvlərinin notarial razılığı kimi sənədləri göstərir. Cari tarif dövlət rüsumu üzrə 35 manat, xidmət haqqı üzrə 5,25 manatdır.

Depozit. Yaşayış kirayəsində “bir aylıq depozit mütləqdir” və ya “maksimum iki aylıq ola bilər” kimi ümumi qanuni limit müəyyən edən norma rəsmi mənbələrdə təsdiq edilmir. Təminat depozitinin məbləği və qaytarılma halları müqavilədə müəyyən edilməlidir; bu, Mülki Məcəllənin müqavilə azadlığı və öhdəliyin təmin edilməsi prinsiplərinə əsaslanan müqavilə mexanizmidir.

Ən düzgün formul:

text

Copy

Depozit: 1 000 AZN.

Depozit son ayın kirayə haqqı hesab edilmir.

Müqavilə bitdikdə mənzil təhvil-təslim aktına uyğun qaytarıldıqda

və sənədlə təsdiqlənmiş borc/zərər olmadıqda depozit [...] iş günü

ərzində kirayəçiyə qaytarılır.

Adi istifadə nəticəsində yaranan normal aşınma zərər hesab edilmir.

Bu cümlə “depoziti hər halda saxlayaram” kimi hüquqi cəhətdən mübahisəli yanaşmadan daha təhlükəsizdir.

Müqavilədə olmalı şərt Niyə vacibdir?

Dəqiq ünvan və sahə Müqavilənin predmetini müəyyən edir

Müddət Xitam və qeydiyyat rejiminə təsir edir

Aylıq haqq Borc iddiasının əsasını yaradır

Depozit Qaytarma mübahisəsini azaldır

Kommunal xərclər Kimin nə ödədiyini ayırır

Təmir Xırda və əsaslı təmir məsuliyyətini bölür

Subkirayə İcazəsiz üçüncü şəxs riskini azaldır

Xitam bildirişi Qəfil çıxarılma/mübahisəni azaldır

Təhvil-təslim aktı Zərəri sübut etməyə imkan verir

Kirayə müqaviləsinə xitam məsələsində yalnız “ev sahibi istəyəndə çıxara bilər” formasında şərt yazmaq risklidir. Müqavilə müddəti, gecikmiş kirayə haqqı, əmlakdan təyinatdan kənar istifadə, ciddi zərər, subkirayənin pozulması və digər əsaslar ayrıca müəyyən edilməli, bildiriş müddəti göstərilməlidir. Mübahisəli halda özbaşına qapının dəyişdirilməsi və əşyaların çıxarılması əvəzinə müqavilə və məhkəmə mexanizmlərindən istifadə daha təhlükəsiz hüquqi strategiyadır. Müqavilələrin bağlayıcılığı və birtərəfli xitamın yalnız qanun/müqavilə çərçivəsində mümkünlüyü Mülki Məcəllənin ümumi müqavilə qaydalarından irəli gəlir.

Kirayə gəlirinin vergisi. Burada 2026-cı il üçün vacib yenilik-mübahisə var: yaşayış sahələrinin fiziki şəxslərə kirayəsi üzrə dərəcənin 14%-dən 10%-ə endirilməsi barədə təklif rəsmi şəkildə ictimailəşdirilmişdi, lakin Dövlət Vergi Xidmətinin 6 avqust 2026-cı il tarixində indekslənmiş cari izahında Vergi Məcəlləsinin 124.1-ci maddəsi üzrə rezident fiziki şəxsin icarə gəlirinə hələ də 14% dərəcə göstərilir. Buna görə bu materialda cari tətbiq kimi 14% əsas götürülür.

İcarə haqqını vergi uçotunda olan şəxs ödəyirsə, 14% ödəmə mənbəyində tutulur.

Kirayə proses axını

Bəli

Xeyr

Mülkiyyətçi və kirayəçi razılaşır

Çıxarış və şəxsiyyət yoxlanır

Mənzilin inventarı və fotoakt hazırlanır

Müqavilə imzalanır

Müddət 11 aydan çoxdur?

İcarə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır

Müqavilə üzrə istifadə başlanır

Aylıq ödəniş və vergi uçotu

Xitam və təhvil-təslim

Depozitin hesablaşması

Show code

Kirayəçi üçün check-list: çıxarış, ev sahibinin kimliyi, etibarnamə varsa səlahiyyət, faktiki inventar, sayğac göstəriciləri, açarlar, depozit şərti, kommunal borc, xitam müddəti və vergi məsələsi müqavilədən əvvəl yoxlanmalıdır.

Nümunə — kirayə müqaviləsi

text

Copy

YAŞAYIŞ SAHƏSİNİN KİRAYƏ MÜQAVİLƏSİ

Kirayəyə verən: [...]

Kirayəçi: [...]

Mənzil: [ünvan, reyestr məlumatı, sahə]

Müddət: [...] - [...]

Aylıq kirayə haqqı: [...] AZN

Ödəniş günü: hər ayın [...] günü

Depozit: [...] AZN

Kommunal:

Elektrik/qaz/su/internet: [kirayəçi]

Bina idarəetmə haqqı: [...]

Kirayəçi:

- əmlakı təyinatı üzrə istifadə edir;

- yazılı razılıq olmadan subkirayəyə vermir;

- əmlaka vurduğu zərəri ödəyir.

Kirayəyə verən:

- mənzildən müqaviləyə uyğun istifadəni təmin edir;

- qanuni əsas olmadan istifadəyə mane olmur.

Xitam:

Tərəf müqavilədə nəzərdə tutulan hallarda digər tərəfə [...]

gün əvvəl yazılı bildiriş verir.

Təhvil:

Müqaviləyə inventar və fotoakt əlavə olunur.