Əmlak alışı çox vaxt ailənin ən böyük maliyyə qərarıdır. Səhvlərin əksəriyyəti tələsikdən yaranır: «başqa alıcı var» deyilir, beh verilir, sənədlər isə sonra yoxlanılır. Bu bələdçi yoxlamanı düzgün ardıcıllıqla aparmağa kömək edir — əvvəl hüquqi təmizlik, sonra fiziki vəziyyət, sonra qiymət və ödəniş.
1. Hüquqi yoxlama — ilk və ən vacib addım
Azərbaycanda daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində qeydiyyata alındığı andan yaranır. Buna görə əsas sənəd daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdır (xalq arasında «kupça»).
- Çıxarışın əslini görün. Surət və ya telefon şəkli kifayət deyil. Reyestr nömrəsi, ünvan, sahə, mülkiyyətçinin adı və sənədin verilmə tarixi aydın oxunmalıdır.
- Satıcı çıxarışdakı şəxsdirmi? Şəxsiyyət vəsiqəsi ilə müqayisə edin. Satıcı nümayəndədirsə, notarial etibarnamənin əsli, müddəti və səlahiyyətləri (satmaq, pul almaq) yoxlanmalıdır.
- Mülkiyyətçilər neçə nəfərdir? Paylı və ya birgə mülkiyyətdə bütün mülkiyyətçilərin razılığı lazımdır.
- Yüklülük varmı? İpoteka, həbs, qadağa, məhkəmə mübahisəsi — bunlar əmlakın satışını məhdudlaşdırır və ya alıcıya keçə bilər.
- Ər-arvadın razılığı. Nikah dövründə əldə edilmiş əmlak, bir qayda olaraq, ər-arvadın birgə mülkiyyətidir; satış üçün digər tərəfin notarial razılığı tələb olunur.
- Yetkinlik yaşına çatmayanlar. Əmlakda azyaşlının payı varsa, qəyyumluq və himayə orqanının razılığı olmadan satış mümkün deyil.
Çıxarışın etibarlılığını və yüklülükləri notarius əqdi təsdiq etməzdən əvvəl reyestr üzrə yoxlayır, lakin bu yoxlamanı beh verməzdən əvvəl özünüz də aparmalısınız. Ətraflı: Çıxarışın və hüquqi sənədlərin yoxlanılması.
2. Satıcı və əmlakın tarixçəsi
- Əmlak satıcıya necə keçib: alqı-satqı, bağışlama, vərəsəlik, özəlləşdirmə? Son 3 ildə bir neçə dəfə əl dəyişibsə, səbəbini soruşun.
- Vərəsəlik yolu ilə alınıbsa, digər vərəsələrin iddiası ola bilərmi? Miras açılandan az vaxt keçibsə, risk yüksəkdir.
- Əmlakda kimlər yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdadır? Satışdan sonra qeydiyyatdan çıxmaq öhdəliyi və müddəti müqavilədə yazılmalıdır.
Ətraflı: Əmlakın hüquqi tarixçəsinin yoxlanılması.
3. Fiziki vəziyyət
- Divar və tavanda nəm, çat və kif izləri; pəncərə və qapıların vəziyyəti.
- Elektrik xəttinin gücü, sayğacların vəziyyəti, qaz və su təchizatının fasiləsizliyi.
- İcazəsiz yenidənplanlaşdırma: sökülmüş divar, balkonun otağa birləşdirilməsi, mətbəxin köçürülməsi. Bu dəyişikliklər texniki pasportla uyğun gəlməlidirsə, sonradan problem yarada bilər.
- Kommunal borclar: işıq, qaz, su və bina xidməti üzrə borcsuzluq arayışları.
4. Bina və ərazi
Binanın tikinti ili, konstruksiyası, lift və dam vəziyyəti, dayanacaq, məktəb, bağça, nəqliyyat və səs-küy mənbələri mənzilin özü qədər vacibdir. Ayrıca yoxlama siyahısı: Bina, infrastruktur və ərazi üzrə yoxlanılmalı məqamlar.
5. Qiymət və maliyyə
- Eyni ərazidə və oxşar binada satılan mənzillərin 1 m² qiymətini müqayisə edin. Elan qiyməti ilə real satış qiyməti fərqlənə bilər.
- Əməliyyat xərclərini əvvəlcədən hesablayın: notariat, dövlət rüsumu, qiymətləndirmə (ipotekada), sığorta, agentlik haqqı.
- İpoteka ilə alırsınızsa, bankın əmlakı qəbul edəcəyini beh verməzdən əvvəl öyrənin — çıxarışı olmayan əmlak ipoteka predmeti ola bilməz.
6. Beh və ödəniş
Beh yalnız yazılı razılaşma ilə verilməlidir: məbləğ, əmlakın təsviri, əsas müqavilənin bağlanma tarixi və tərəflərdən biri imtina etdikdə nəticələr göstərilməlidir. Nağd pul əvəzinə bank köçürməsi üstünlük təşkil edir — ödənişin izi qalır.
Qısa yoxlama siyahısı
| Mərhələ | Nə yoxlanır | Kim/harada |
|---|---|---|
| Sənəd | Çıxarış, mülkiyyətçilər, yüklülük | Satıcı, notarius, ƏMDX |
| Satıcı | Şəxsiyyət, etibarnamə, ər-arvad razılığı | Notarius |
| Əmlak | Planlaşdırma, kommunikasiyalar, borclar | Özünüz, usta, kommunal xidmətlər |
| Maliyyə | Bazar qiyməti, xərclər, ipoteka imkanı | Bank, qiymətləndirici |
| Razılaşma | Beh sənədi, ödəniş üsulu, təhvil tarixi | Tərəflər, notarius |
Qızıl qayda: sənəd yoxlanmayıbsa — pul verilmir.