Mənzil və digər daşınmaz əmlakın alqı-satqısı

İcra xülasəsi. Azərbaycan hüququnda hazır mənzilin təhlükəsiz alışı üçün əsas model belədir: əmlakın dövlət reyestrində mövcudluğunun və satıcının hüququnun yoxlanılması → həbs, ipoteka və digər yüklülüklərin yoxlanılması → ailə və razılıq məsələlərinin həlli → notariat müqaviləsi → ödənişin qanuni kanalla aparılması → müqavilənin elektron qaydada reyestrə göndərilməsi → alıcının hüququnun qeydiyyatı və elektron çıxarış. Dövlət reyestrində qeydiyyatı olmayan daşınmaz əmlakın adi satış müqaviləsini “çıxarışlı mənzil” kimi rəsmiləşdirmək mümkün deyil; belə obyektlərdə ilkin müqavilə, MTK sənədi və ya investisiya müqaviləsi mülkiyyət hüququ ilə eyniləşdirilməməlidir.

Mülki Məcəllənin 144-cü maddəsinə görə dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış daşınmaz əmlak üzərində sərəncam verilməsinə yönələn müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənir. Notarius satıcının sərəncam səlahiyyətini, əmlakın hüquqi vəziyyətini və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır. Notarial müqavilə elektron qaydada dövlət reyestrinə göndərilir və bu göndəriş qeydiyyat üçün ərizə funksiyası daşıyır.

ASAN xidmətin 2026-cı il üzrə daşınmaz əmlak alqı-satqısı səhifəsi mülkiyyət sənədini, əmlak üzərində yüklülük/həbs barədə məlumatı, satıcı nikahdadırsa nikah şəhadətnaməsi və həyat yoldaşının notarial razılığını, mənzil/ev kimi yaşayış sahələrində qeydiyyatda olan yetkin ailə üzvlərinin razılığını tələb olunan sənədlər sırasında göstərir.

Yoxlama Praktik sənəd / məlumat Əsas risk

Satıcının hüququ Elektron çıxarış və reyestr məlumatı Saxta və ya köhnə sənəd

Yüklülük İpoteka, həbs, qadağa, servitut məlumatı Alıcı sərbəst mülkiyyət əldə etmir

Texniki məlumat Plan, sahə, ünvan, təyinat Faktiki sahə reyestrə uyğun deyil

Ailə vəziyyəti Nikah və zəruri razılıqlar Sonradan əqdin mübahisələndirilməsi

Səlahiyyət Şəxsiyyət sənədi / etibarnamə Səlahiyyətsiz satış

Ödəniş Notariusun depozit hesabı / bank sənədi Ödənişin sübut edilə bilməməsi

Notariat qaydalarında daşınmaz əmlaka sərəncam müqavilələri üzrə ödənişlərin notariusun bankdakı depozit hesabı vasitəsilə aparılmasına dair xüsusi mexanizm mövcuddur. Qaydalarda 5 500 manatdan yuxarı ödənişlərə dair hədd ayrıca göstərilsə də, sonrakı müddəalar daşınmaz əmlaka sərəncam üzrə ödənişlərin depozit hesabından keçirilməsini daha geniş formada tənzimləyir. Praktik baxımdan alıcı nağd şəkildə “əlbəəl” böyük məbləğ verməyi deyil, notariusun göstərdiyi qanuni ödəniş mexanizmini əsas götürməlidir.

Əmlak seçilir

Çıxarış və reyestr yoxlanır

Yüklülük, ipoteka, həbs yoxlanır

Ailə və digər razılıqlar alınır

Notarius müqaviləni hazırlayır

Ödəniş depozit/bank mexanizmi ilə

Notarial təsdiq

Müqavilə elektron reyestrə ötürülür

Alıcının hüququ qeydiyyata alınır

Elektron çıxarış

Show code

Cari notariat xərcləri. ASAN-ın cari tarifinə əsasən yaxın qohumlar arasında daşınmaz əmlakın alqı-satqısında dövlət rüsumu 25 manat, xidmət haqqı 3,75 manatdır. Digər şəxslər arasında Bakı şəhərində müvafiq olaraq 280 və 42 manat; Sumqayıt, Gəncə və Abşeron rayonunda 196 və 29,40 manat; digər şəhər və rayonlarda 140 və 21 manatdır.

Hüququn dövlət qeydiyyatına alınmasına dair elektron çıxarış üçün dövlət rüsumu 50 manatdır. Mənzil üzrə ASAN xidmət səhifəsi adi 10 iş günlük xidmət üçün 36 manat, 7 iş günü üçün 54 manat, 3 iş günü üçün 72 manat, 1 iş günü üçün 108 manat xidmət haqqı göstərir. Texniki pasport və plan-ölçü lazım olduqda ayrıca 75 manat dövlət rüsumu və ərazi/sahə/sürət əsasında xidmət haqqı yaranır.

Vergi. Fiziki şəxsin yaşayış sahəsini təqdim etməsi zamanı Vergi Məcəlləsinin 218-1 və 220.8-ci maddələri əsasdır. Şəxsin azı 3 təqvim ili həmin yaşayış sahəsində qeydiyyatda olması müəyyən hallarda satışın sadələşdirilmiş vergidən azad edilməsinə əsas verir. Bu şərt ödənilmədikdə yaşayış sahəsinin ilk 30 m² hissəsi azad edilir, qalan sahəyə hər m² üçün 15 manat baza məbləği və ərazi əmsalı tətbiq edilir. Dövlət Vergi Xidməti 2026-cı ildə də məhz bu mexanizmi izah edir.

Risk–tövsiyə cədvəli

Risk Risk səviyyəsi Tövsiyə

“Kupçasız” mənzilə tam pul ödəmək Çox yüksək Hüquqi status və developer sənədləri ayrıca yoxlanılsın

Etibarnamə ilə satış Orta–yüksək Etibarnamənin qüvvəsi və əhatəsi notariusda yoxlanılsın

Faktiki sahə ilə çıxarış fərqi Yüksək Texniki plan müqayisə edilsin

İpotekalı mənzil Yüksək İpoteka saxlayanın hüquqları həll edilmədən ödəniş edilməsin

Şifahi razılaşma/əlbəəl avans Yüksək Yazılı və bank izi olan mexanizm seçilsin

Alıcı check-listi

☐ Elektron çıxarışı yoxladım

☐ Satıcının şəxsiyyətini yoxladım

☐ Əmlakın sahə və ünvanını faktiki vəziyyətlə tutuşdurdum

☐ İpoteka/həbs/qadağanı yoxladım

☐ Nikah və ailə razılıqları müəyyən edildi

☐ Kommunal və idarəetmə borcları soruşuldu

☐ Qiymət və ödəniş mexanizmi müqavilədə tam yazılıb

☐ Təhvil-təslim tarixi müəyyən edilib

☐ Açarların və faktiki sahibliyin verilməsi ayrıca sənədləşdirilir

Nümunə — alqı-satqı müqaviləsinə əsas kommersiya şərtləri

text

Copy

DAŞINMAZ ƏMLAKIN ALQI-SATQISI ÜZRƏ ŞƏRTLƏR

Satıcı: [F.A.A., FİN]

Alıcı: [F.A.A., FİN]

Əmlak:

Ünvan: [...]

Reyestr/çıxarış məlumatı: [...]

Ümumi sahə: [...] m²

Təyinat: [...]

Satış qiyməti: [...] AZN.

Satıcı bəyan edir ki:

1. Əmlak üzərində müqavilədə göstərilməyən yüklülük yoxdur;

2. Təqdim edilmiş sənədlər həqiqidir;

3. Əmlak üçüncü şəxsin mübahisəsinin predmeti deyil;

4. Zəruri ailə və digər razılıqlar əldə edilmişdir.

Ödəniş:

Notariat qanunvericiliyinin tələb etdiyi depozit/bank mexanizmi ilə.

Təhvil:

Əmlak və açarlar ən geci [...] tarixdə alıcıya təhvil verilir.

Tərəflər əlavə olaraq təhvil-təslim aktı imzalayırlar.

FAQ. Çıxarış olmadan notarial mənzil satışı mümkündürmü? Dövlət reyestrində qeydiyyat tələb olunan əmlak üçün adi mülkiyyət satışının əsas şərti qeydiyyatdır.

İlkin müqavilə məni avtomatik mülkiyyətçi edir? Xeyr. Konstitusiya Məhkəməsinin 12 may 2026-cı il mövqeyi ilkin müqavilənin özü ilə əmlak hüququnun yaranmadığını və gələcək əşyanın bu müqavilə ilə avtomatik yüklənmədiyini vurğulayır.